天津房屋登记办法公开征求意见，五大亮点值得市民期待。

　　国家建设部根据《物权法》和《城市房地产管理法》起草了《房屋登记办法》（以下简称《办法》），日前，建设部就《办法》向社会公开征求意见。《办法》引起各地专家学者的广泛关注，南开大学经济学博士、重工房地产与住宅研究会法学委员会委员刘玉录认为，《办法》比建设部原先的《城市房屋权属登记管理办法》完善了许多，主要是为了适应新的房地产业形势、公民物权保护和登记机关办公电子化等方面的需要作了比较大的调整。《办法》中，至少有五大亮点值得市民期待。

 

　　《办法》规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。未办理物权登记的，不影响当事人之间订立的不动产物权的合同效力。

　　刘玉录认为，不动产登记制度是国际惯例，目前世界上主要存在3种不动产登记制度，即契约登记制、权利登记制和“托伦斯登记制”。在《物权法》第十四条和第十五条中已经作了规定。综合《办法》的这一内容来看，主要有两个方面的意思：一是说法律有规定的，不动产物权的变化以登记在案为标志；二是说当事人之间订立有关不动产物权的设立、变更、转让和消灭的合同，即使未办理物权登记的，也不影响该合同的效力。

 

　　《办法》规定：权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。

　　刘玉录认为，这里的规定和《物权法》第十九条的主要内容相呼应，即设立不动产物权确认中的纠偏机制。比如，在实际中“共有产权”登记为“独立产权”，甚至他人产权登记为自己产权等现象发生时，就需要申请更正登记。在不动产登记簿记载的权利人不同意更正时，可以申请异议登记，但是最终更正还需要由法院做出判决。如果异议登记人在登记后十五日内没有提起诉讼，那么就等于放弃了异议登记。

 

　　《办法》规定：签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。

　　刘玉录认为，预告登记最早大量发生在城市商品房买卖中，当然它不仅限于该范围。对此，《物权法》第二十条已设立了预告登记内容，《办法》进行了具体化。主要是为了保证约定期内交易关系的稳定，预告登记后，等于是买主“定”下了该项不动产，未经他的同意，原房主（卖者）无权处分该不动产。但是，预告登记者的物权效力也不是无期限的，在债权消失或者应该登记但三个月内并未申请登记的情况下，预告登记失效。

 

　　《办法》规定：当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任；登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。

　　刘玉录认为，《物权法》第二十一条相关部分内容的设定与同样是该法第十九条的相关规定都可算作登记中的纠偏机制，但关系人不同。第十九条中所涉及的主要是发生在权利人之间，第二十一条所涉及的主要是发生在权利人与非权利人、权利人与登记机构之间。《办法》的规定是细化。虚假登记应赔偿好理解，这里引人注目的是对登记机关过失的“两级问责”——不仅机构进行赔偿，而且机构还要向造成错误的人进行追偿。

 

　　《办法》规定：不动产登记费按件收取，不得按照不动产的面积、体积或者价格的比例收取，具体收费标准由国务院有关部门会同价格主管部门规定。

　　刘玉录认为，《办法》之所以做出这一规定，是因为在进入登记阶段时，作为不动产登记所需要的一切要件都已准备完毕，不需要再为确认材料所证明的事实进行重新的调查取证。在这种情况下，仅就登记手续办理所花费的劳动时间而言，每一件基本都是一样的，与每件的面积、体积或价格无关，因此做出如此规定，这与《物权法》第二十二条呼应。